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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 6. März 2025 in einem wegweisenden Urteil (I ZR 138/24) entschieden, dass Vereinbarungen über die Maklerprovision nichtig sind, wenn sie gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns verstoßen. Diese Entscheidung hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Immobilienvermittlung und stärkt die Rechte der Käufer.
Sachverhalt
Im vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte das beklagte Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt, wodurch ein Provisionsanspruch von 25.000 € gegenüber der Verkäuferin entstand. Der ursprünglich im Exposé angegebene Kaufpreis wurde um diesen Betrag reduziert. Gleichzeitig verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags entrichteten. Eine Zahlung der Provision durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Kläger forderten daraufhin die Rückzahlung des geleisteten Betrags.
Entscheidung
Das Landgericht Bonn (Urteil vom 19. September 2023 - 15 O 88/23) gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten änderte das Oberlandesgericht Köln (Urteil vom 27. Juni 2024 - 24 U 132/23) die Entscheidung teilweise ab und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgten beide Parteien ihre jeweiligen Anträge weiter. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte die Entscheidung des Landgerichts, die dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgab, wieder her. Der BGH stellte klar, dass § 656d BGB nicht nur auf Vereinbarungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus anwendbar ist, sondern auch alle vertraglichen Vereinbarungen erfasst, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
Fazit
Dieses Urteil des BGH verdeutlicht die strikte Anwendung des Grundsatzes der hälftigen Teilung der Maklerprovision gemäß § 656d BGB. Verstöße gegen diesen Grundsatz führen zur Gesamtnichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung, was sowohl für Makler als auch für Käufer und Verkäufer von Immobilien von großer Bedeutung ist. Der BGH stärkt somit die Rechte der Käufer im Immobiliensektor.
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